相続した一棟アパートを売る流れと相続登記｜登記の義務化や税金のポイントも解説

親から一棟アパートを相続したものの、「管理が大変」「兄弟で分けたい」「遠方で見に行けない」といった理由で売却を考える方は少なくありません。この記事では、相続した一棟アパートを売るまでの流れと、特に大切な「相続登記」について解説します。

まず押さえたいこと：相続登記をしないと売れません

不動産を売るには、登記簿上の名義が売主になっている必要があります。亡くなった方の名義のままでは売却できないため、まず相続人の名義に変える「相続登記」が必要です。

相続登記は2024年4月から義務化されています

• 相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に相続登記を申請する義務があります
• 正当な理由なく怠ると、10万円以下の過料の対象になることがあります
• 2024年4月1日より前に発生した相続も対象で、2027年3月31日までに登記が必要です

相続した一棟アパートを売る流れ

1. 遺言書の有無を確認：遺言があれば、その内容に沿って手続きを進めます
2. 相続人を確定：亡くなった方の出生から死亡までの戸籍を集めます
3. 遺産分割協議：誰がアパートを相続するか、売って分けるかを話し合い、協議書を作ります
4. 相続登記：法務局に申請します（登録免許税は固定資産税評価額の0.4%）
5. 賃貸経営の引き継ぎ：家賃の振込先変更、敷金の確認、管理会社・入居者への連絡
6. 査定・売却活動：仲介か買取かを選びます
7. 売買契約・決済：入居者がいる場合は、賃貸借契約と敷金を買主に引き継ぎます

相続人が複数いる場合の注意点

共有名義のまま売ることもできますが、売却には共有者全員の同意と手続きへの協力が必要です。意見がまとまらないと売却が止まってしまうため、遺産分割協議の段階で「誰の名義にするか」「売ったお金をどう分けるか」を決めておくのがおすすめです。

税金で知っておきたいポイント

• 所有期間は亡くなった方から引き継ぎます：亡くなった方が5年を超えて所有していれば、売却益は税率の低い「長期譲渡所得」になります
• 取得費加算の特例：相続税を納めた方が、相続税の申告期限から3年以内に売ると、納めた相続税の一部を経費（取得費）に加えられる場合があります
• 空き家の3,000万円特別控除は原則対象外：この特例は亡くなった方が住んでいた家が対象のため、賃貸用の一棟アパートには通常使えません
• 相続税の申告期限は、亡くなったことを知った日の翌日から10か月以内です

税金の扱いは個別の事情で変わります。具体的な判断は税理士へ、登記は司法書士へご相談ください。

「入居者がいる」「古い」アパートでも売れます

相続したアパートは、空室が多い・老朽化している・家賃の滞納があるなど、すぐには売りにくい事情を抱えていることもあります。LIFIXでは、入居者が住んだままの状態での買取や、相続登記を進めている途中の段階からのご相談にも対応しています。石巻・宮城県内の物件は、まずはお気軽にお問い合わせください。

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