石巻の築古アパート売却｜現況のまま売る注意点

石巻市内でも、築年数のたった一棟アパートを持ち続けるか、売るかで悩む方が増えています。「古いから直してからでないと売れない」と思い込んでいる方も多いのですが、そうとは限りません。この記事では、築古アパートを現況のまま売るときの注意点を、民法の条文に沿ってやさしく解説します。

築古アパートは、修繕せずに「現況のまま」売れる？

修繕せずに、今の状態のまま売る方法はあります。これを「現況のまま売る」と呼びます。建物の状態をそのまま買主に引き継ぐ売り方です。

ただし、現況のまま売っても、売主の責任が全部なくなるわけではありません。あとから雨漏りなどが見つかったときの扱いを、契約書で決めておく必要があります。

契約不適合責任とは？買主はどんなことができる？

契約不適合責任とは、引き渡された建物が、契約で決めた内容に合っていないときに、売主が負う責任のことです。買主には、次の4つの権利があります。

権利	内容	根拠
追完請求	修補・代替物の引渡し・不足分の引渡しを求める	民法562条
代金減額請求	相当の期間を定めて追完を催告し、直らなければ代金の減額を求める（例外あり）	民法563条
損害賠償請求	売主に帰責事由（故意・過失）があるとき	民法564条・415条
契約の解除	不適合が軽微でないとき	民法564条・541条・542条

契約不適合責任は、いつまで問われる？

買主が不適合を知った時から1年以内に、売主へ通知しなければ、上の4つの権利は使えなくなります（民法566条）。

ただし、売主が引渡し時に不適合を知っていた場合、または重大な過失で知らなかった場合は、この1年の期間制限は適用されません。「知っていたのに黙っていた」ことは、売主にとって大きなリスクになります。

「現況のまま」と書けば、責任はなくなる？

いいえ、なくなるとは限りません。民法の規定と異なる特約（責任の範囲を限る、期間を短くするなど）は契約書で決められますが、売主が知りながら告げなかった事実は、特約があっても責任を免れません（民法572条）。

• 宅建業者が売主の場合は、宅建業法40条により、引渡しから2年以上とする特約を除き、買主に不利な特約はできません。
• 事業者と消費者の契約では、消費者契約法により、責任を全部免除する特約などが無効になることがあります。

売主が個人か法人か、買主が誰かによっても考え方が変わります。契約前に、不動産会社や弁護士などの専門家に確認すると安心です。

売る前に、何を整理しておけばよい？

わかっている不具合や過去の修繕を、書き出しておくことをおすすめします。買主に正しく伝えることが、あとのトラブルを防ぐ近道です。

• 雨漏り・水漏れの履歴
• 傾き・ひび割れ・シロアリなどの傷み
• 設備の不具合（給湯器・エアコンなど）
• 過去の修繕・工事の記録（日付・内容）
• 入居者・賃貸借契約の状況
• 近隣トラブルや過去の事故など気になる点

仲介で売る？買取で売る？

売り方には大きく2つあります。どちらが合うかは、物件の状態や急ぎ具合によって変わります。

	仲介で売る	買取で売る
買主	不動産会社が買主を探す	事業者が直接買い取る
進め方	広告・内覧などを経て、買主と条件を決める	物件を確認したうえで、条件を相談する
検討したいこと	売れるまでの期間は物件や時期で変わる	買取の条件は会社によって異なる
契約不適合責任	内容は契約ごとに確認する	同じく契約書で扱いを決める

当社LIFIXは、一棟アパート・一棟マンションの買取を行っています。訳ありの物件もご相談いただけます。詳しい流れは、石巻の一棟アパート買取ガイドをご覧ください。相続したアパートについては、相続した一棟アパートを売る流れで解説しています。

LIFIXに相談するときは？

LIFIXは石巻市で、一棟アパート・一棟マンションの買取と、障害者グループホーム「LIFIXの家」の運営をしている会社です。グループホームは石巻市内で3ホームあり、2026年10月には清水町に新しいホームを開設しました（開設のお知らせ、グループホーム紹介）。

物件の状態が分からない、不具合をどう伝えればよいか迷う、という段階でもお問い合わせください。

よくある質問

築古アパートは、修繕しないと売れませんか？

修繕せずに「現況のまま」売る方法もあります。ただし、わかっている不具合は買主に伝え、不具合があったときの扱いを契約書で決めておくことが大切です。

契約不適合責任は、いつまで問われますか？

買主が不適合を知った時から1年以内に売主へ通知しなければ、追完請求・代金減額・損害賠償・解除ができなくなります（民法566条）。ただし、売主が引渡し時に不適合を知っていた場合や、重大な過失で知らなかった場合は、この期間制限は適用されません。

「現況のまま」「免責」と契約書に書けば、責任はなくなりますか？

なくなるとは限りません。売主が知りながら告げなかった事実については、責任を負わない特約があっても責任を免れません（民法572条）。

入居者がいる状態でも売れますか？

入居者がいる状態で売ることもできます。賃貸借契約の内容（家賃・敷金など）を整理して買主に伝えます。個別の状況はお問い合わせください。

相続したアパートでも同じですか？

基本的な考え方は同じです。相続した建物は、売主自身が不具合を把握していないことも多いため、わかる範囲で調べて伝えることが大切です。相続登記など売却の流れは別の記事で解説しています。

出典と確認日

• 東京都住宅政策本部「契約不適合責任・瑕疵担保責任」資料（確認日：2026年10月12日）
• 奈良県公開資料「民法（契約不適合責任の条文）」（確認日：2026年10月12日）
• e-Gov法令検索「民法」（条文の原文。確認日：2026年10月12日）

※この記事は一般的な情報です。法律上の判断が必要な場合は、弁護士や宅地建物取引士などの専門家にご相談ください。