石巻の入居者付きアパート売却｜オーナーチェンジの注意点

石巻市内で一棟アパートを持っていて、「入居者がいるままで売れるのか」と迷う方は少なくありません。入居者がいる状態で売ることを、不動産の世界では「オーナーチェンジ」と呼ぶことがあります。この記事では、売主が知っておきたい契約の引き継ぎ、家賃と敷金の扱い、準備する資料、税金の基本を、やさしく解説します。

入居者がいるままでも、アパートは売れる？

売れます。入居者に退去してもらってから売る必要はありません。入居者がいる物件は、家賃収入がある状態で引き渡せるため、買主にとっては収入のイメージがつきやすい面があります。

一方で、売主には、契約書や家賃の記録をそろえて買主に説明する手間が増えます。流れの一例は次のとおりです。

• 相談：物件の所在地と入居状況を伝えます。
• 資料集め：賃貸借契約書や家賃の記録などを用意します。
• 条件の確認：敷金や家賃の精算の方法を決めます。
• 売買契約：契約書に、賃貸借の引き継ぎを書きます。
• 引渡し：所有権移転登記を行います。

売ると、入居者との賃貸借契約はどうなる？

賃貸借の対抗要件を備えている場合、不動産が売られると、賃貸人の地位は原則として買主（新しい所有者）に移ります。入居者は、そのまま同じ条件で住み続けられます。

家賃は、いつから買主に払う？

買主が所有権移転登記を済ませたときからです。登記の前は、入居者は売主に家賃を払い続けることができ、家賃を供託することもできます。登記のあとは、買主に払います。

敷金や家賃の精算は、どう決める？

敷金は、判例上、新しい所有者が引き継ぐとされています。前の所有者から敷金が実際に渡されていなくても、返す義務は新しい所有者に移ります。このため、売主と買主で「いくら引き継ぐか」をはっきりさせておくことが大切です。

• 預かっている敷金の一覧を作り、売買契約書に引き継ぎ金額を書く。
• 引渡しの日をまたぐ月の家賃は、日割りで精算するかを決める。
• 滞納がある場合の扱いを、あらかじめ決める。

具体的な精算方法は物件ごとに異なります。契約前に、不動産会社や司法書士などの専門家に確認してください。

売る前に、どんな資料をそろえればいい？

賃貸借契約書、家賃の入金記録、敷金の預かり一覧、修繕の履歴などです。これらがそろっていると、買主への説明がスムーズになります。

資料	そろえる理由
賃貸借契約書（全室分）	家賃や契約期間、特約を示すため
家賃の入金記録	収入と滞納の有無を伝えるため
敷金の預かり一覧	引き継ぐ金額を決めるため
修繕・工事の履歴	建物の状態を説明するため
登記事項証明書など	所有者と権利関係を確認するため

入居者の個人名が入った書類は、取り扱いに注意しましょう。必要な範囲の相手にだけ見せるようにします。

売った利益には、どんな税金がかかる？

土地や建物を売って利益が出ると、譲渡所得として税金がかかります。売った年の1月1日の時点で所有期間が5年を超えていれば「長期」となり、所得税15％、住民税5％です。ほかに、所得税額に2.1％をかけた復興特別所得税もかかります。

取得費がわからないときは、売った金額の5％を取得費とできる場合があります。特例や例外は多いため、実際の金額は税理士や税務署にご確認ください。相続した物件の税金や登記は、相続した一棟アパートを売る流れと相続登記も参考になります。

古い・空室が多いアパートでも、相談できる？

はい、LIFIXでは、一棟アパート・一棟マンションの買取を行っており、訳ありの物件もご相談いただけます。入居者がいる場合も、まずは状況をお聞かせください。

当社は、石巻市内で3つのグループホーム「LIFIXの家」を運営しています（LIFIXの家 石巻清水町 開設のお知らせ、グループホーム紹介）。人が暮らす建物では、入居者の生活を止めないよう、連絡や工事の段取りに気を配る必要があると考えています。

関連記事：石巻の一棟アパート買取｜訳ありでも相談できる売却ガイド、石巻の築古アパート売却｜現況のまま売る注意点

ご相談は、不動産用の電話 050-3127-2136 または お問い合わせフォームからどうぞ。

よくある質問

入居者に退去してもらわないと、アパートは売れませんか？

いいえ、入居者がいるまま売ることができます。賃貸借の対抗要件を備えている場合、賃貸人の地位は原則として買主に移ります（法務省の解説による）。

入居者への通知は必要ですか？

賃貸借の引き継ぎそのものに、賃借人への通知は必要ないとされています（全日本不動産協会の解説）。ただし、家賃の支払先が変わる時期などを知らせる案内を、売主と買主で相談して出しておくと、入居者も安心です。

売ったあと、家賃は誰に払ってもらいますか？

買主が所有権移転登記を済ませるまでは、入居者は売主に家賃を払い続けることができます。登記のあとは、買主に払います（法務省の解説による）。

敷金はどうなりますか？

判例では、新しい所有者が賃貸人の地位とともに敷金返還債務を引き継ぐとされています（全日本不動産協会の解説）。引き継ぐ金額と精算の方法は、売買契約書に書いて決めておきましょう。

売って利益が出たら、税金はかかりますか？

土地や建物を売って利益が出た場合は、譲渡所得として課税されます。売った年の1月1日に所有期間が5年を超えていれば「長期」で、所得税15％・住民税5％（ほかに復興特別所得税）です。特例や例外があるため、税理士や税務署にご確認ください（国税庁 タックスアンサー No.3208）。