石巻・大崎・登米の一棟マンション売却｜仲介と買取の選び方

石巻市（蛇田・中里・渡波・河南など）や東松島市、大崎市古川、登米市佐沼など、宮城県内で鉄筋コンクリート造（RC）の一棟マンションを持っている方から、「古くなってきたので手放したい」「相続したけれど管理が大変」というご相談をいただくことが増えています。この記事では、一棟マンションの売り方の選び方、価格に影響するポイント、準備する資料を、石巻の不動産会社LIFIXがやさしく解説します。

一棟マンションと一棟アパートは、売るときに何が違いますか？

大きな違いは、建物の構造と規模です。一棟マンションは鉄筋コンクリート造（RC）や鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC）が多く、木造の一棟アパートより建物が長持ちし、部屋数も多い傾向があります。

税法上の法定耐用年数も違います。国税庁の耐用年数表では、住宅用の建物は次のとおりです。

構造（住宅用）	法定耐用年数
鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート造	47年
れんが造・石造・ブロック造	38年
金属造（骨格材の肉厚4mm超）	34年
木造・合成樹脂造	22年

買い手が金融機関から融資を受ける際、この耐用年数の残りが融資期間の目安として見られることがあります（基準は金融機関によって異なります）。そのため、築年数が進んだ物件ほど、現金で買える買い手や不動産会社による買取が選択肢になりやすくなります。

仲介と買取、どちらで売るのがよいですか？

「少しでも高く売りたい」なら仲介、「早く確実に手放したい」「手間を減らしたい」なら買取が向いています。違いは次のとおりです。

くらべる点	仲介	買取
買い手	一般の投資家など	不動産会社
価格	市場で決まり、高くなる可能性がある	仲介より低めになることが多い
期間	買い手探しに時間がかかることがある	条件が合えば短期間で決まりやすい
仲介手数料	かかる	直接買取ならかからない
修繕・空室	状態が悪いと価格に響きやすい	現況のまま相談しやすい

仙台市内の物件は投資家の数が多く、仲介で買い手が見つかることも多い一方、石巻市・登米市・栗原市・気仙沼市など郊外の物件は、買い手が限られて時間がかかる場合があります。LIFIXは仲介と買取の両方を行っているため、両方の見込みを出して比べたうえで、売り方を選んでいただけます。

一棟マンションの価格は、何で決まりますか？

収益物件の価格は、主に「どれだけ家賃収入があるか」と「これからどれだけお金がかかるか」で決まります。特に見られるのは次の点です。

• 家賃収入と入居率：満室時と現在の家賃、空室の数
• 立地：駅・スーパー・病院までの距離、周りの賃貸の需要（同じ大崎市でも、古川の中心部と鹿島台・岩出山では需要が変わります）
• 修繕の状態：外壁、屋上防水、給排水管、エレベーターの有無と点検状況
• 入居者の状況：家賃の滞納、長く住んでいる方、契約の内容
• 法令の確認：建築確認・検査済証の有無、違反建築がないか

築古でも、修繕の記録がきちんと残っている物件は、買い手が将来の費用を見積もりやすく、評価されやすくなります。

売却の流れは、どうなっていますか？

• 相談：所在地、築年数、部屋数、入居状況を伝えます。
• 資料集め：レントロールや修繕の記録など、手元の資料を用意します。
• 査定・提案：現地を確認し、買取価格と仲介での見込みを出します。
• 条件の合意：価格、引渡し日、敷金や家賃の精算方法を決めます。
• 契約・決済：売買契約を結び、代金の受け取りと所有権移転登記をして引渡します。

入居者がいるまま売る場合の契約の引き継ぎや敷金の扱いは、入居者付きアパート売却｜オーナーチェンジの注意点で詳しく説明しています。一棟マンションでも考え方は同じです。

売却の相談の前に、何を準備すればよいですか？

すべてそろっていなくても大丈夫です。管理会社に任せている場合は、管理会社からレントロールや修繕履歴を出してもらえることが多いです。相続した物件で資料が見つからない場合も、登記簿や役所の資料から調べられることがあります。相続した物件の売り方は相続した一棟アパートを売る流れと相続登記もご覧ください。

宮城県内のどの地域の一棟マンションを相談できますか？

LIFIXは石巻市に本社を置き、宮城県内を中心にご相談を受けています。主な地域は次のとおりです。

エリア	主な市町村・地区
石巻圏	石巻市（蛇田・中里・門脇・渡波・山下・河南・桃生・河北）、東松島市（矢本・赤井・小野）、女川町
大崎圏	大崎市（古川・鹿島台・岩出山・三本木・田尻・松山）、涌谷町、美里町（小牛田・南郷）、加美町、色麻町
登米・栗原	登米市（佐沼・迫・中田・豊里・南方）、栗原市（築館・若柳・志波姫）
仙台・沿岸	仙台市、塩竈市、多賀城市、松島町、利府町
県北沿岸	気仙沼市、南三陸町

表にない地域でも、宮城県内であればまずはご相談ください。

石巻・宮城の一棟マンションを、LIFIXに相談するメリットは？

• 自社でも賃貸住宅を保有・運営：LIFIXは20棟以上・約230室の賃貸住宅を自社で持ち、管理しています。オーナーとしての目線で、収支と修繕の両面から物件を見ます。
• 仲介と買取の両方に対応：どちらか一方に決めつけず、両方の見込みを比べられます。
• 福祉・居住支援での活用も検討：障害者グループホームや居住支援の住まいとして活かせる物件は、一般の投資家とは違う評価ができる場合があります。
• 地域に根ざした対応：石巻市を拠点に、東松島市・大崎市・登米市・栗原市・仙台市など宮城県内の物件を見てきた経験をもとにご提案します。

関連記事：石巻の一棟アパート買取｜訳ありでも相談できる売却ガイド、石巻の築古アパート売却｜現況のまま売る注意点

ご相談は、不動産用の電話 050-3127-2136、お問い合わせフォーム、または公式LINE「不動産買取センター」からどうぞ。査定・相談は無料です。

よくある質問

築40年を超えたRCマンションでも売れますか？

売れます。古い建物でも、立地や家賃収入、修繕の状態によって買い手は見つかります。仲介で買い手が見つかりにくい場合は、買取という方法もあります。石巻市・大崎市・登米市など、宮城県内の物件は現状のままご相談ください。

空室が多くても相談できますか？

できます。空室が多い物件は、仲介では価格が下がりやすい一方、買取なら現状のまま引き取れる場合があります。LIFIXは障害者グループホームなど福祉向けの活用も検討できるため、一般の買い手とは違う目線で物件を見られます。

入居者に知られずに売却の相談はできますか？

できます。相談や査定の段階で、入居者に連絡することはありません。現地確認の方法も、ご希望に合わせて相談しながら決めます。

石巻市以外の物件でも相談できますか？

できます。東松島市・女川町・大崎市（古川・鹿島台・岩出山・三本木・田尻）・涌谷町・美里町（小牛田）・登米市（佐沼・迫・中田）・栗原市・松島町・仙台市など、宮城県内を中心にご相談を受けています。

売って利益が出たら、税金はかかりますか？

利益が出た場合は譲渡所得として課税されます。売った年の1月1日に所有期間が5年を超えていれば長期譲渡所得となり、所得税15％・住民税5％（ほかに復興特別所得税）です。特例や例外があるため、税理士や税務署にご確認ください（国税庁 タックスアンサー No.3208）。