石巻・東松島・大崎の一棟アパート売却仲介｜媒介契約3種類の選び方

石巻市（蛇田・渡波・河北など）や東松島市矢本、大崎市三本木・松山、美里町南郷など、宮城県内で一棟アパートを持つオーナーさまから「仲介で売りたいけれど、どこに・どう頼めばいいのか分からない」というご相談をいただきます。

仲介で売るときに最初に決めるのが「媒介契約」の種類です。この記事では、媒介契約3種類の違い、一棟アパートに向いている選び方、仲介手数料の上限、売却の流れを、石巻の不動産会社LIFIXがやさしく解説します。

一棟アパートの「売却仲介」とは？買取とどう違いますか？

売却仲介は、不動産会社が売主さまの代わりに買い手を探し、条件の調整や契約の手続きを手伝う売り方です。買い手は主に、家賃収入を目的とする個人や法人の投資家です。

一方の「買取」は、不動産会社が直接買い取る売り方です。くらべると次のようになります。

くらべる点	仲介	買取
買い手	一般の投資家など	不動産会社
価格	市場で決まり、高く売れる可能性がある	仲介より低めになることが多い
期間	買い手探しに時間がかかることがある	条件が合えば短期間で決まりやすい
仲介手数料	かかる（成約したとき）	直接買取ならかからない
向いている方	時間に余裕があり、価格を重視したい方	早さ・確実さ・手間の少なさを重視したい方

「まず仲介で売り出し、決まらなければ買取を考える」という進め方もできます。買取について詳しくは、石巻の一棟アパート買取｜訳ありでも相談できる売却ガイドをご覧ください。

媒介契約の3種類は、何が違いますか？

媒介契約には「専属専任媒介」「専任媒介」「一般媒介」の3種類があります。主な違いは、ほかの不動産会社にも頼めるか、自分で見つけた買い手と直接契約できるか、不動産会社の報告義務です。

くらべる点	専属専任媒介	専任媒介	一般媒介
ほかの会社にも頼める	できない（1社のみ）	できない（1社のみ）	できる（複数社）
自分で見つけた買い手と契約	できない（依頼した会社を通す）	できる	できる
レインズへの登録	契約から5日以内（休業日を除く）	契約から7日以内（休業日を除く）	義務なし（任意）
売主への活動報告	1週間に1回以上	2週間に1回以上	義務なし（任意）
契約の有効期間	3か月以内	3か月以内	3か月以内（標準媒介契約約款）

「レインズ」は、国土交通大臣が指定した不動産流通機構が運営する物件情報のネットワークです。登録されると、全国の不動産会社が物件情報を見て、買い手に紹介できるようになります。

国土交通省は、専属専任・専任の媒介契約を結んだ売主さまに、レインズの「ステータス管理機能」で自分の物件の登録状況を確認できることを案内しています。登録証明書は不動産会社から受け取れますので、大切に保管しましょう。

一棟アパートには、どの媒介契約が向いていますか？

どれが正解というものはありません。物件の場所、入居状況、売主さまの希望で選びます。目安は次のとおりです。

こんな方・物件	向いている契約	理由
窓口を1つにして、こまめに報告がほしい	専属専任媒介・専任媒介	報告義務があり、販売の状況が分かりやすい
親族や知人など、買い手の心当たりがある	専任媒介	自分で見つけた買い手と直接契約できる
買い手が多い地域で、複数社に競ってほしい	一般媒介	複数の会社が同時に買い手を探せる
入居者や近所に知られずに売りたい	専任媒介（情報の出し方を相談）	窓口が1社なので、情報の管理がしやすい

たとえば石巻市河南・桃生、東松島市小野、女川町、栗原市築館・若柳のように、物件ごとに買い手が限られる場合は、1社が責任を持って買い手を探す専任系のほうが進めやすいことが多いです。一般媒介で複数社に頼むと、どの会社も「ほかの会社で決まるかもしれない」と考え、広告や調査に力を入れにくくなることがあるためです。

一方、仙台市や塩竈市・多賀城市・利府町など仙台に近い地域の物件は、投資家の数が多いと考えられ、一般媒介で複数社に頼む方法も選択肢になります。ただし、窓口が増えると、内覧の日程調整や問い合わせへの対応が売主さまの負担になる点に注意しましょう。

仲介手数料はいくらかかりますか？

仲介手数料（媒介報酬）は、宅地建物取引業法にもとづく国土交通省の告示で上限が決まっています。売買の場合、売主さまが支払う上限は次のとおりです（消費税10％込み）。

売買価格のうち	上限の料率（税込）
200万円以下の部分	5.5％
200万円を超え400万円以下の部分	4.4％
400万円を超える部分	3.3％

400万円を超える物件は、「売買価格×3％＋6万円」に消費税を加えた額が上限の目安になります。たとえば売買価格が3,000万円なら、3,000万円×3％＋6万円＝96万円、消費税込みで105万6,000円が上限です。

また、2024年7月1日から、売買価格が800万円以下の物件は、売主さまとの事前の合意があれば、仲介手数料を最大33万円（税込）まで受け取れる特例が始まりました。たとえば500万円の物件でも、上限が33万円になる場合があります。築年数が進んだ小さなアパートや郊外の物件では、この特例が関係することがあります。

• 手数料は、売買契約が成立したときにかかるのが基本です（成約しなければかかりません）。
• 上限は「上限」であり、必ずその額になるわけではありません。
• 金額と支払う時期は、媒介契約を結ぶ前に説明を受け、書面で確認しましょう。

媒介契約を結ぶ前に、何を確認すればよいですか？

媒介契約は、売却がうまく進むかどうかを左右する大切な契約です。サインする前に、次の点を確認しておくと安心です。

確認すること	チェックのポイント
査定価格の根拠	家賃収入・空室・修繕費をどう見たか、説明があるか
売り出し価格	査定価格より高く出す場合、見直す時期と目安を決めているか
販売の方法	レインズ登録のほか、広告を出すか・出さないか、紹介先はどこか
報告の方法	報告の回数と、メール・電話・書面などの方法
手数料と費用	手数料の額と支払う時期、特別な広告費などの有無
有効期間	3か月以内で何か月にするか、更新するときの手続き

とくに一棟アパートは、空室や修繕の状態で買い手の評価が大きく変わります。「高い査定額を出した会社」ではなく、「価格の理由をきちんと説明してくれる会社」を選ぶことが、結果として早く・納得して売ることにつながります。

また、売り出しから1〜2か月たっても問い合わせが少ない場合は、価格や販売方法を見直すタイミングです。専属専任・専任媒介なら定期的に報告がありますので、反響の数や内覧の感想をもとに、担当者と一緒に次の手を考えましょう。大崎市古川や登米市佐沼のように同じ市内でも場所によって需要が違うため、近くの賃貸の入居状況も判断材料になります。

売り出しから引き渡しまで、どんな流れですか？

1. 相談・査定：家賃収入、入居状況、建物の状態、周りの賃貸需要を見て、売れそうな価格を出します。
2. 媒介契約：3種類から選び、売り出し価格・手数料・期間を決めます。
3. 販売活動：レインズへの登録や、投資家・取引先への紹介を行います。
4. 購入申込み・条件交渉：価格、引き渡し時期、修繕の扱いなどを調整します。
5. 売買契約：買い手に重要事項説明を行い、契約を結びます。
6. 決済・引き渡し：残代金を受け取り、鍵や賃貸借契約、敷金の引き継ぎを行います。

一棟アパートの査定や販売では、次の資料があると話が早く進みます。そろっていなくても相談はできます。

• レントロール（部屋ごとの家賃・入居状況の一覧）
• 入居者との賃貸借契約書
• 修繕の記録（外壁・屋根・給湯器など）
• 固定資産税の納税通知書
• 登記済証または登記識別情報
• 建築確認済証・検査済証、図面（あれば）

入居者がいるまま、周りに知られずに売り出せますか？

入居者がいるまま売る「オーナーチェンジ」での売却は、一棟アパートではよくある売り方です。入居者との賃貸借契約は、原則として新しいオーナーに引き継がれます。

「入居者や近所に売ることを知られたくない」という場合は、インターネット広告を出さずに、取引先の投資家などに限って紹介する方法もあります。ただし、専属専任・専任媒介ではレインズへの登録が法律上の義務です。情報の出し方は、媒介契約の前に不動産会社とよく相談しましょう。

オーナーチェンジの注意点は、石巻の入居者付きアパート売却｜オーナーチェンジの注意点で詳しく解説しています。

宮城県内のどの地域で相談できますか？

LIFIXは石巻市に本社を置き、宮城県内を中心に一棟アパート・一棟マンションの売却仲介と買取のご相談を受けています。主な地域は次のとおりです。

エリア	主な市町村・地区
石巻圏	石巻市（蛇田・中里・門脇・渡波・山下・河南・桃生・河北）、東松島市（矢本・赤井・小野）、女川町
大崎圏	大崎市（古川・鹿島台・岩出山・三本木・田尻・松山）、涌谷町、美里町（小牛田・南郷）、加美町、色麻町
登米・栗原	登米市（佐沼・迫・中田・豊里・南方）、栗原市（築館・若柳・志波姫）
仙台・沿岸	仙台市、塩竈市、多賀城市、松島町、利府町
県北沿岸	気仙沼市、南三陸町

表にない地域でも、宮城県内であればまずはご相談ください。遠方の物件は、写真や資料をもとに先にお話をうかがうこともできます。

石巻・宮城の一棟アパート売却を、LIFIXに相談するメリットは？

• 自社でも賃貸住宅を保有・運営：LIFIXは20棟以上・約230室の賃貸住宅を自社で持ち、管理しています。オーナーの目線で、収支と修繕の両面から物件を見ます。
• 仲介と買取の両方に対応：仲介で売り出す場合の見込みと、買取の場合の価格を比べたうえで、売り方を選べます。
• 媒介契約の種類も一緒に考えます：物件の場所や入居状況、ご希望に合わせて、専属専任・専任・一般のどれが合うかをご説明します。
• 福祉・居住支援での活用も検討：障害者グループホームや居住支援の住まいとして活かせる物件は、一般の投資家とは違う見方ができる場合があります。

関連記事：石巻・大崎・登米の一棟マンション売却｜仲介と買取の選び方、石巻の築古アパート売却｜現況のまま売る注意点、相続した一棟アパートを売る流れと相続登記

一棟アパート・一棟マンションの売却仲介・買取のご相談は、不動産用の電話 050-3127-2136、お問い合わせフォーム、または公式LINE「不動産買取センター」からどうぞ。査定・相談は無料です。

よくある質問

一般媒介で複数の会社に頼んだほうが、早く売れますか？

必ずしもそうとは限りません。仙台市や多賀城市など買い手が多い地域では効果があることもありますが、石巻市・東松島市・登米市などでは、1社が責任を持って探す専任系のほうが進めやすいことも多いです。物件ごとにご相談ください。

媒介契約の期間が終わったら、どうなりますか？

専属専任・専任媒介の有効期間は3か月以内です。期間が終わったら、更新するか、別の会社や別の種類の契約に切り替えるかを選べます。自動で更新されることはなく、更新には売主さまからの申し出が必要です。

仲介手数料は、売れなかった場合もかかりますか？

基本的にはかかりません。仲介手数料は、売買契約が成立したときにかかる報酬です。ただし、売主さまの特別な依頼で行った広告などの費用は、別に請求される場合があります。

売るか迷っている段階でも、査定だけお願いできますか？

できます。査定は無料で、査定を受けたからといって必ず売る必要はありません。「仲介ならいくら、買取ならいくら」という比べ方もできます。

石巻市以外の一棟アパートでも相談できますか？

できます。東松島市（矢本・赤井）・女川町・大崎市（古川・三本木・松山）・美里町（小牛田・南郷）・栗原市（築館・若柳）・塩竈市・多賀城市・利府町など、宮城県内を中心にご相談を受けています。