東松島・登米・栗原の一棟アパート買取査定｜見られる7項目と必要書類

東松島市（矢本・赤井）、登米市（佐沼・迫・中田）、栗原市（築館・若柳・志波姫）、そして石巻市など、宮城県内で一棟アパートを持っている方から「買取だといくらになるのか知りたい」「査定では何を見られるのか不安」という声をよくいただきます。

この記事では、一棟アパートの買取査定で見られる7つの項目と、査定の前に用意すると良い書類、売ったあとにかかる税金や費用を、石巻の不動産会社LIFIXがやさしく解説します。築古・空室あり・入居者付きのアパートを手放したい方の参考になればうれしいです。

一棟アパートの買取査定とは、何をするのですか？

買取査定とは、不動産会社が「この物件をいくらで買えるか」を調べて、価格を出すことです。仲介の査定は「市場でいくらくらいで売れそうか」の見込みですが、買取査定はその会社が実際に買う価格を出す点が違います。

査定には、大きく2つの段階があります。

段階	すること	わかること
机上査定（簡易査定）	所在地・築年数・部屋数・家賃などの情報や資料から計算します	おおよその価格の目安
訪問査定（現地確認）	建物の外観・屋根・外壁・空室の中・周りの環境を実際に見ます	修繕の必要性を反映した、より正確な価格

はじめは電話やLINEで物件の情報を伝えるだけでも大丈夫です。たとえば「登米市佐沼の木造2階建て、8室、築35年、空室3室」といった情報があれば、おおよその目安をお伝えできることがあります。

一棟アパートの買取査定では、どんな点が見られますか？

査定で見られるのは、主に次の7つです。

• ① 家賃収入と入居率：満室のときの家賃の合計と、今の家賃の合計、空室の数。収益物件の価格は、家賃収入をもとに考えるのが基本です。
• ② 立地と賃貸の需要：駅、スーパー、病院、学校、勤め先までの距離。同じ東松島市でも、矢本の中心部と赤井・小野では周りの環境が違います。
• ③ 構造と築年数：木造か、軽量鉄骨か、いつ建てたか。建物があと何年使えるかの目安になります。
• ④ 屋根・外壁・設備：雨もり、外壁のひび、給湯器や水回りの古さ。近いうちに必要な修繕費が価格に反映されます。
• ⑤ 法令の確認：道路に接しているか（接道）、建築確認・検査済証があるか、違反建築になっていないか。
• ⑥ 入居者の状況：家賃の滞納、契約の内容、敷金の有無、長く住んでいる方がいるか。
• ⑦ 土地の条件：土地の広さ・形・境界がはっきりしているか、駐車場が何台分あるか。

とくに⑤の接道は大切です。建築基準法では、建物の敷地は原則として建築基準法上の道路に2メートル以上接している必要があります（建築基準法第43条）。条件を満たさない土地は建て替えが難しくなるため、価格に大きく影響します。ただし、こうした物件でも買取の相談はできます。

築古・空室が多いアパートでも、買取査定はできますか？

できます。築40年を超えた木造アパートや、半分以上が空室のアパートでも、買取査定は可能です。買い手が一般の投資家の場合、金融機関の融資が受けにくい古い物件は敬遠されることがあります。一方、不動産会社の買取は自社の判断で買うため、融資の条件に左右されにくいのが特徴です。

参考までに、税法上の建物の法定耐用年数（住宅用）は次のとおりです。築年数がこの年数を超えると、買い手が融資を受ける際の期間が短くなりやすいといわれます（基準は金融機関によって異なります）。

構造（住宅用）	法定耐用年数
木造・合成樹脂造	22年
木骨モルタル造	20年
金属造（骨格材の肉厚3mm以下）	19年
金属造（骨格材の肉厚3mm超4mm以下）	27年
金属造（骨格材の肉厚4mm超）	34年
鉄筋コンクリート造・鉄骨鉄筋コンクリート造	47年

軽量鉄骨のアパートは、骨格材の厚さで耐用年数が変わります。建てたときの図面や仕様書があれば確認できます。わからない場合も、現地を見てご説明します。

空室が多い場合でも、立地や建物の状態によっては、リフォームして貸し出す、福祉や居住支援の住まいとして使うといった活かし方を考えて査定できることがあります。

査定の前に、どんな書類を用意すればよいですか？

次の書類があると、査定が早く、正確になります。全部そろっていなくても相談できますので、あるものから集めてみてください。

書類	わかること	入手先の例
登記事項証明書（登記簿謄本）	所有者、土地・建物の面積、抵当権の有無	法務局（オンライン請求で郵送受取も可）
固定資産税の納税通知書・課税明細書	土地・建物の評価額、毎年の税額	毎年、市町村から届く書類
レントロール	部屋ごとの家賃・入居日・空室	オーナー本人または管理会社
賃貸借契約書の写し	契約の条件、敷金、更新の内容	オーナー本人または管理会社
建築確認済証・検査済証・図面	建てたときに法令の確認を受けたか、間取り	建築時の書類。ない場合は役所で記録を確認できることがあります
修繕の記録・見積書	屋根・外壁・設備の工事の時期と内容	工事会社の書類など
購入時の売買契約書・領収書	買ったときの価格（税金の計算に使います）	オーナー本人

管理会社に任せている場合は、レントロールや契約書の写しを管理会社から出してもらえることが多いです。相続したアパートで書類が見つからない場合は、相続した一棟アパートを売る流れと相続登記もご覧ください。

屋根や外壁が傷んでいても、直してから売るべきですか？

買取の場合は、基本的に直さずにそのまま相談するのがおすすめです。理由は次のとおりです。

• 修繕にかけた費用が、そのまま売却価格に上乗せされるとは限りません。
• 工事のあいだに時間がかかり、空室や固定資産税の負担が続きます。
• 買い手の不動産会社は、自社で工事をする前提で価格を出すことが多いです。

一方で、雨もりなど入居者の暮らしに関わる不具合は、売るまでのあいだもオーナーとして対応が必要です。また、知っている不具合は査定のときに正直に伝えてください。売買契約では、建物の状態をどこまで売主が責任を持つか（契約不適合責任）を決めます。現況のまま売るときの注意点は、石巻の築古アパート売却｜現況のまま売る注意点で詳しく説明しています。

買取の価格はどう決まり、仲介とはどう違いますか？

一棟アパートの価格は、「家賃収入から、これからかかる費用を引いて、どれくらいの利益が見込めるか」をもとに考えるのが一般的です。よく使われる目安に「表面利回り」があります。

買取では、ここから修繕費、空室を埋めるための費用、管理費、固定資産税などを見込んで価格を出します。そのため、仲介で売れる価格より低めになりやすい一方、次のようなメリットがあります。

くらべる点	仲介	買取
買い手	一般の投資家など	不動産会社
価格	市場で決まり、高くなる可能性がある	仲介より低めになりやすい
売れるまでの期間	買い手探しに時間がかかることがある	条件が合えば短期間で決まりやすい
仲介手数料	かかる	直接の買取ならかからない
修繕・空室	状態が悪いと価格に響きやすい	現況のまま相談しやすい

LIFIXは買取と仲介の両方に対応しています。両方の見込みを出して比べたうえで、どちらで売るかを選んでいただけます。仲介の契約の種類については一棟アパート売却仲介｜媒介契約3種類の選び方をご覧ください。

売ったあとにかかる税金や費用はありますか？

一棟アパートを売るときにかかる主な税金・費用は次のとおりです。

税金・費用	内容
印紙税	売買契約書に貼る印紙代です。2014年4月1日から2027年3月31日までに作る不動産売買の契約書は軽減措置があり、たとえば契約金額1,000万円超5,000万円以下なら1万円です（国税庁 No.7108）。
譲渡所得の税金	売って利益が出た場合にかかります。売った年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていれば長期（所得税15％・住民税5％）、5年以下なら短期（所得税30％・住民税9％）です。ほかに復興特別所得税がかかります（国税庁 No.3208・No.3211）。
登記の費用	ローンが残っている場合は、抵当権を消す登記の費用がかかります（司法書士への報酬など）。
仲介手数料	仲介で売る場合にかかります。LIFIXが直接買い取る場合はかかりません。

利益は「売った価格 −（買ったときの価格などの取得費 ＋ 売るための費用）」で計算します。買ったときの契約書や領収書は大切に保管しておきましょう。特例や細かい計算は、税理士または税務署にご確認ください。

入居者がいるままでも、買取してもらえますか？

できます。入居者がいるまま売る方法を「オーナーチェンジ」といいます。賃貸借契約は新しいオーナーに引き継がれ、入居者は退去する必要がありません。敷金の引き継ぎや、その月の家賃の分け方（日割り精算）などは、売買契約で決めます。

相談や査定の段階で入居者に連絡することはありません。くわしくは石巻の入居者付きアパート売却｜オーナーチェンジの注意点をご覧ください。

宮城県内のどの地域で相談できますか？

LIFIXは石巻市に本社を置き、宮城県内を中心に一棟アパートの買取・仲介のご相談を受けています。主な地域は次のとおりです。

エリア	主な市町村・地区
石巻圏	石巻市（蛇田・中里・門脇・渡波・山下・河南・桃生・河北）、東松島市（矢本・赤井・小野）、女川町
大崎圏	大崎市（古川・鹿島台・岩出山・三本木・田尻・松山）、涌谷町、美里町（小牛田・南郷）、加美町、色麻町
登米・栗原	登米市（佐沼・迫・中田・豊里・南方）、栗原市（築館・若柳・志波姫）
仙台・沿岸	仙台市、塩竈市、多賀城市、松島町、利府町
県北沿岸	気仙沼市、南三陸町

表にない地域でも、宮城県内であればまずはご相談ください。遠方の物件は、資料での机上査定から始めることもできます。

一棟アパートの買取を、LIFIXに相談するメリットは？

• 自社でも賃貸住宅を保有・運営：LIFIXは20棟以上・約230室の賃貸住宅を自社で持ち、管理しています。オーナーとしての目線で、収支と修繕の両面から物件を見ます。
• 買取と仲介の両方に対応：どちらか一方に決めつけず、両方の見込みを比べて選べます。直接の買取なら仲介手数料はかかりません。
• 福祉・居住支援での活用も検討：LIFIXは障害者グループホーム「LIFIXの家」の運営や居住支援も行っています。空室の多い物件でも、一般の投資家とは違う目線で活かし方を考えられる場合があります。
• 地域に根ざした対応：石巻市を拠点に、東松島市・登米市・栗原市・大崎市・気仙沼市など宮城県内の物件を見てきた経験をもとにご提案します。

関連記事：石巻の一棟アパート買取｜訳ありでも相談できる売却ガイド、石巻の築古アパート売却｜現況のまま売る注意点、石巻・大崎・登米の一棟マンション売却｜仲介と買取の選び方

ご相談は、不動産用の電話 050-3127-2136、お問い合わせフォーム、または公式LINE「不動産買取センター」からどうぞ。査定・相談は無料です。「所在地・築年数・部屋数・空室の数」をお伝えいただくと、スムーズにご案内できます。

よくある質問

一棟アパートの買取査定は無料ですか？

無料です。机上査定（資料での簡易査定）も、現地を見る訪問査定も費用はかかりません。査定を受けたからといって、必ず売る必要もありません。

査定にはどのくらい時間がかかりますか？

物件や資料のそろい方によって変わります。所在地・築年数・部屋数・家賃などがわかれば、まずおおよその目安をお伝えし、現地確認のあとにより正確な価格をご提示します。

再建築できない土地のアパートでも買取してもらえますか？

相談できます。道路への接し方などの条件で建て替えが難しい土地は価格に影響しますが、今の建物を貸し続ける前提などで検討できる場合があります。東松島市・登米市・栗原市など宮城県内の物件は現況のままご相談ください。

ローンが残っていても売れますか？

売れます。売った代金でローンを返し、抵当権を消してから引き渡すのが一般的です。売却価格がローンの残りに足りるかどうかを、査定の段階で一緒に確認します。

石巻市以外の物件でも相談できますか？

できます。東松島市（矢本・赤井）・女川町・大崎市（古川・鹿島台）・美里町（小牛田）・登米市（佐沼・迫・中田）・栗原市（築館・若柳）・気仙沼市・仙台市など、宮城県内を中心にご相談を受けています。